「最近、不動産クラウドファンディングってよく聞くけど、一体何なの？」

「不動産クラウドファンディングを始めたほうがいいのか悩んでいる」

不動産クラウドファンディングは、投資家から集めた資金をもとに、事業者が不動産を運用する仕組みのことです。

投資家は不動産運用の手間をかけずに、収益の一部を受け取れます。

リスクを抑えて、安定した利回りが期待できる不動産クラウドファンディングは、近年、特に注目を集めている投資手法といえるでしょう。

しかし、ほかの投資手法との違いや利益を得られるまでの流れがわからず、一歩踏み出せていない方も多いはず。

そこで本記事では、不動産クラウドファンディングの仕組みやメリット・デメリットなどを解説します。

不動産クラウドファンディングで失敗しないためのポイントなどもわかりやすくまとめているので、ぜひ最後まで目を通してみてください。

不動産クラウドファンディングの仕組み

まずは、不動産クラウドファンディングの仕組みを解説します。

不動産クラウドファンディングを始めるうえで最低限知っておくべき内容なので、正しい知識を身につけておきましょう。

投資家の出資金を元手に事業者が不動産を運用する

不動産クラウドファンディングとは、投資家の出資金を元手に事業者が不動産を取得・運用し、得られた利益を投資家に分配する仕組みです。

まず、事業者が運用する不動産を選定し、インターネット上で出資を募ります。

そして、投資家が気に入ったプロジェクトに対し、最低投資金額×口数を出資します。

運用が開始されたあとは、家賃収入や売却益が出資口数に応じて投資家に分配されます。

不動産クラウドファンディングは金融庁の許可を受けた事業者が運営しており、法律に基づく投資商品として安全性が確保されている点も特徴のひとつです。

【注意】投資家が不動産の所有権を得るわけではない

不動産クラウドファンディングでは、投資家が不動産の所有権を得るわけではありません。

投資家は不動産そのものではなく、プロジェクトに対して投資するためです。

あくまでも不動産の所有者は事業者であり、投資家はその運用によって発生した利益の分配を受ける立場にあります。

そのため、投資家には不動産の登記権や処分権もありません。

一方で、投資家は固定資産税の支払いや物件管理といった所有者としての責任を負う必要がなくなります。

不動産クラウドファンディングとほかの投資手法との違い

ここでは、不動産クラウドファンディングとほかの投資手法との違いを解説します。

それぞれの投資手法にメリット・デメリットがあるので、違いを明確にしたうえで、自分に合ったものを選択することが重要です。

現物不動産投資との違い

不動産クラウドファンディングと現物不動産投資は、必要資金・手間・リスクの取り方が大きく異なります。

比較項目	不動産クラウドファンディング	現物不動産投資
必要資金	1万円程度から	数百万円から数億円
不動産の所有権	なし	あり
物件管理	事業者が実施	投資家自身が実施（委託も可能）
運用期間	数カ月から数年程度	数年以上の長期保有が基本
税金	雑所得	不動産所得

不動産クラウドファンディングは少額から投資でき、運用管理を事業者に任せられるため、忙しい会社員や初心者でも始めやすい手法です。

​一方、現物不動産投資はローンを前提としており、実際に所有権を取得できる点が特徴です。

オーナーとしての管理負担はあるものの、レバレッジを使って効率よく資産形成を進められます。

不動産投資に興味をお持ちの方は、実際に「自分の場合、いくらくらいまで融資が組めるのか」を一度確認してみることをおすすめします。

ファミリーアセットコンサルティングの投資相談会では、年収や資金状況をもとに、あなたに合った物件を紹介します。ご希望に応じてシミュレーションを作成することも可能です。

無理な勧誘は一切なく、情報収集の一環としての相談も受け付けておりますので、投資判断の材料を増やしたい方は、ぜひご活用ください。

REITとの違い

不動産クラウドファンディングとREITは、どちらも少額で不動産に投資できる手法ですが、投資対象や流動性に大きな違いがあります。

項目	不動産クラウドファンディング	REIT
必要資金	1万円程度から	数万円から
投資対象	特定の不動産を運用するファンド	複数の不動産で構成されるファンド
運用期間	数カ月から数年程度	無期限（売却するまで）
換金性	低い（原則満期まで保有）	高い（市場で自由に売買可能）
価格変動	原則なし	市場価格で日々変動

不動産クラウドファンディングは特定の物件を選べて、運用期間が決まっている点が特徴です。

​一方、REITの各銘柄は複数の物件を投資対象としており、1つの銘柄を購入するだけで自動的に分散投資できます。

また、REITは証券取引所に上場しているため、株式のようにいつでも売買できる流動性の高さがあります。

不動産小口化商品との違い

不動産クラウドファンディングと不動産小口化商品は、不動産の所有形態に明確な違いがあります。

項目	不動産クラウドファンディング	不動産小口化商品
必要資金	1万円程度から	100万円程度から
不動産の所有権	なし	あり（匿名組合型は除く）
運用期間	数カ月から数年程度	長期運用が基本

不動産クラウドファンディングの投資対象は不動産運用のファンドであり、不動産そのものに投資するわけではありません。

そのため、投資家は物件の所有権を有しません。

不動産を利用した節税対策はできませんが、物件管理を事業者に任せられるため初心者向きです。

一方、不動産小口化商品では、各投資家が不動産の共有所有者となります。

投資資金が高額になる点はネックですが、節税対策として活用できる点が大きなメリットです。

ソーシャルレンディングとの違い

不動産クラウドファンディングとソーシャルレンディングは、投資対象とリターン形態に明確な違いがあります。

項目	不動産クラウドファンディング	ソーシャルレンディング
投資対象	不動産運用のファンド	企業
リターン形態	賃料収入・売却益に基づく分配金	融資の利息
透明性	物件情報が詳細に公開	借り手情報が限定的な場合も

不動産クラウドファンディングは、不動産を運用するファンドへの投資を目的としたものです。

事業者が不動産を運用し、賃料収入・売却益の一部を投資家に還元します。

一方、ソーシャルレンディングは企業への融資を目的としたものです。

投資家には定期的に利息が付与され、満期を迎えた時点で元本が返還されます。

不動産クラウドファンディングのメリット

不動産クラウドファンディングには、以下の7つのメリットがあります。

• 少額で不動産に投資できる
• 高利回りが期待できる
• 損失のリスクを抑える仕組みがある
• 運用の手間がかからない
• 価格変動を気にする必要がない
• インフレ対策になる
• すべての手続きがオンラインで完結する

不動産クラウドファンディングはメリットの多い投資手法なので、積極的に利用することをおすすめします。

少額で不動産に投資できる

不動産クラウドファンディングなら、1万円程度の少額から不動産投資を始められます。

不動産の購入・管理には数百万～数億円が必要ですが、不動産クラウドファンディングはインターネットを通じて多数の投資家から資金を集めるため、1人あたりの負担が大幅に軽減されるのです。

例えば、オフィスビル・ホテル・商業施設など、個人では取り扱えない高額物件にも投資できます。

また、各ファンドの最低投資額が低いので、少額の資金でも複数のファンドに分散投資することが可能です。

不動産クラウドファンディングは、不動産投資における資金面での参入障壁を大幅に下げた画期的な投資手法といえるでしょう。

高利回りが期待できる

不動産クラウドファンディングは、銀行預金や国債と比較して高い利回りが期待できます。

事業者が投資家から直接資金を調達し、中間コストを削減していることが、高利回りを実現している大きな理由です。

また、投資家への分配金の原資となる家賃収入は経済市場の影響を受けにくく、安定性も高いことも特徴といえます。

多くのファンドで年利3%から7%程度の利回りが設定されており、10%を超えるものも珍しくありません。

もちろん利回りが高いということは、その分、損失のリスクも高くなるので注意が必要です。

しかし、銀行の定期預金金利が1％にも満たないことを考えると、資産運用の効率性は格段に高いといえるでしょう。

損失のリスクを抑える仕組みがある

多くの不動産クラウドファンディングでは、優先劣後方式が採用されています。

優先劣後方式は、損失が生じた場合に事業者の出資分から補填される仕組みのことです。

あらかじめ定められた劣後出資比率の範囲内であれば、損失が生じても投資家の出資分は守られます。

たとえば、総額1億円のファンドで事業者が30%（3,000万円）を劣後出資する場合、損失が3,000万円までなら事業者の出資分から補填されるため、投資家の元本は減りません。

損失が3,000万円を超えたときに初めて、投資家にも損失が発生します。

劣後出資比率を超える大きな損失が出た場合は、投資家も元本割れのリスクを負う点に注意してください。

また、優先劣後方式を採用していないファンドもあるので事前の確認が必要です。

運用の手間がかからない

不動産クラウドファンディングでは、投資家自身に運用の手間がかからないこともメリットといえます。

物件の管理・運用に関する業務は、事業者が代行してくれるからです。

具体的には、入居者募集・家賃回収・クレーム対応・修繕手配などの煩雑な業務をすべて任せられます。

現物不動産に投資をして管理会社に委託する方法もありますが、毎月の管理費用が賃料収入を圧迫してしまうのがデメリットです。

投資家はインターネット上で案件を選んで出資し、事業者からの定期的な報告を確認するだけで済みます。

分配金も自動的に指定口座へ振り込まれるため、複雑な手続きは基本的に発生しません。

価格変動を気にする必要がない

不動産クラウドファンディングなら、価格変動を気にする必要がありません。

投資家に対しては、あらかじめ定められたルールに基づいて分配金が付与され、元本が返還されます。

株式投資やREITのように市場で取引される商品ではないので、そもそも価格変動という概念自体が存在しません。

投資初心者でも値動きに一喜一憂することなく、落ち着いて資産運用を続けられるでしょう。

ただし、不動産クラウドファンディングに損失のリスクが一切ないわけではありません。

運用成果次第では分配金が減額されたり、元本が満額返還されない可能性もあります。

インフレ対策になる

不動産クラウドファンディングは、インフレ対策としても有効な投資手法です。

資産を現金で保有していると、実質的な価値が目減りしてしまいます。

しかし、不動産そのものの価値や賃料は物価上昇に連動して価値が上がる傾向があるため、インフレ下でも安定した収益を期待できるのです。

たとえば、年間2%のインフレが続く状況で預金だけを保有していると、10年後には資産の実質価値が約18%も減少してしまいます。

一方、不動産に投資する不動産クラウドファンディングであれば、物件価値や賃料の上昇によって収益が増加し、投資家に還元される分配金も増額されることがあります。

実際に近年の日本はインフレ基調にあるので、不動産クラウドファンディングをポートフォリオに入れておくのがおすすめです。

すべての手続きがオンラインで完結する

不動産クラウドファンディングのメリットとしては、投資に関するすべての手続きをオンラインで完結できることも挙げられるでしょう。

たとえば、会員登録時の本人確認は、免許証などをスマートフォンで撮影してアップロードすれば完了します。

投資したい案件を見つけたら、サイト上で申込ボタンをクリックし、電子契約に同意するだけです。

事業者からの報告事項や運用成果もオンラインで確認できます。

不動産クラウドファンディングは、場所や時間を選ばず取り組める投資手法なのです。

不動産クラウドファンディングが「やめとけ」といわれる理由・デメリット

不動産クラウドファンディングが「やめとけ」といわれる理由としては、以下の5点が挙げられます。

• 元本割れのリスクがある
• 途中解約は原則認められない
• 人気のファンドはクリック合戦になる
• 運営会社の倒産リスクがある
• 節税効果には期待できない

メリット・デメリットの両方に目を向けたうえで、不動産クラウドファンディングの有用性を判断しましょう。

元本割れのリスクがある

不動産クラウドファンディングには、投資元本が減少する「元本割れ」のリスクが存在します。

不動産クラウドファンディングも投資のひとつであり、銀行預金のように元本保証されているわけではありません。

物件の空室増加や想定外の修繕費用などにより、当初の計画通りに運用できなかった場合は、損失を投資家の出資分から補填することがあります。

特に利回りが極端に高い案件は、その分リスクも高い傾向にあると考えるべきでしょう。

投資する際には物件の立地や事業計画の妥当性、事業者の実績などを慎重に確認することが重要です。

途中解約は原則認められない

不動産クラウドファンディングは、運用期間中の途中解約が原則として認められていません。

投資家が自由に解約できると事業者の資金計画が狂い、安定した不動産運用ができなくなるためです。

また、非上場の商品であるためREITのように市場で売却することもできません。

急にまとまった資金が必要になっても満期までは現金化できないことを前提に、無理のない範囲で出資金額を設定しましょう。

なお、一部の事業者では、やむを得ない事情がある場合に限り解約を認めるケースもあります。

ただし、手数料が発生したり承認されなかったりする可能性が高いので注意してください。

人気のファンドはクリック合戦になる

不動産クラウドファンディングでは、募集開始と同時に激しいクリック合戦となる傾向があります。

利回りが高く、事業者の信頼性も高い案件には投資家が殺到し、数分で募集枠が埋まってしまうのです。

募集開始と同時に素早く申込操作をしなければ間に合わないので、仕事で時間の融通が利かない方などは乗り遅れてしまう可能性が高いといえます。

抽選方式を導入している事業者もありますが、今は先着式が主流です。

定期的に新しい案件を公開する事業者を複数登録しておくなど、投資機会を増やす工夫が必要になります。

運営会社の倒産リスクがある

不動産クラウドファンディングには、事業者（運営会社）の倒産リスクが存在します。

不動産クラウドファンディングをはじめとした事業の失敗が続くと、会社経営自体の経営が成り立たなくなることもあるためです。

最悪の場合、投資した資金の大部分を回収できないケースも想定しておかなければなりません。

不動産クラウドファンディングを営む事業者は厳しい資本要件を満たしているので、倒産率は低いといえます。

とはいえ、倒産の可能性が残されている以上、ファンド情報だけを見るのではなく、事業者の信用力も入念に確認しておくべきです。

詳しくは後述しますが、過去の運用実績や取扱ファンド数などに着目しておきましょう。

節税効果には期待できない

不動産クラウドファンディングを始めても、節税効果には期待できません。

たとえば、現物不動産投資なら物件の減価償却費や修繕費などを経費として計上し、所得税を圧縮できます。

さらに相続時は現金よりも不動産のほうが価値を低く見積もってもらえるので、その分、課税される相続税も抑えられます。

一方、不動産クラウドファンディングでは、投資家に不動産の所有権がないため、上記のような税制上のメリットは発生しません。

また、不動産クラウドファンディングはNISAの対象外なので、株式や投資信託のように非課税で運用することができない点にも注意してください。

不動産クラウドファンディングに向いている人・向いていない人

各投資手法にはそれぞれ異なるメリット・デメリットが存在するため、人によって向き不向きがあります。

ここでは、不動産クラウドファンディングに向いている人と向いていない人の特徴をみていきましょう。

不動産クラウドファンディングに向いている人の特徴

不動産クラウドファンディングに向いている人の特徴は以下の3つです。

• 少額から不動産投資を始めたい人
• 運用の手間をかけたくない人
• 価格変動リスクを避けたい人

不動産クラウドファンディングは1万円程度から投資できるため、「余剰資金ができたばかりで少額から投資を始めたい」「不動産投資に興味はあるけど借金はしたくない」という方に適しています。

物件管理もすべて事業者が担うので、本業が忙しく時間を割けない会社員でも無理なく始められるでしょう。

また、日々の価格変動がなく、相場の上げ下げに一喜一憂したくない方にも最適な投資手法です。

特にこれから投資を始める初心者の方には、不動産クラウドファンディングをおすすめします。

不動産クラウドファンディングに不向きな人の特徴

不動産クラウドファンディングに不向きな人の特徴は以下の3つです。

• 短期間で資金が必要になる可能性がある人
• 元本保証を求める人
• 物件選定や管理に積極的に関わりたい人

不動産クラウドファンディングは途中解約が原則できないので、近い将来まとまった資金が必要になる方には適していません。

また、不動産クラウドファンディングは元本割れのリスクが存在する投資商品です。

リスク許容度が低く、銀行預金のような元本保証を求める方には不向きといえるでしょう。

加えて、不動産を現物所有できるわけではなく、管理業務も発生しないため、不動産投資の醍醐味を味わいたい方には物足りなく感じられるかもしれません。

不動産クラウドファンディングで失敗しないためのポイント

不動産クラウドファンディングで失敗しないためのポイントは以下の3点です。

• 余剰資金で投資する
• 分散投資を意識する
• 利回りだけで投資先を判断しない

少しの工夫で成功率は大きく変わってくるので、一つひとつのポイントをしっかりと押さえておきましょう。

余剰資金で投資する

不動産クラウドファンディングで失敗しないためには、余剰資金で投資することが重要です。

運用期間中は、原則として途中解約ができません。

生活費や近い将来使う予定のある資金を投資してしまうと、資金繰りに困る可能性があります。

また、元本割れのリスクも存在するため、投資額は失っても生活に支障をきたさない範囲にとどめておきましょう。

たとえば、子どもの教育資金や住宅購入の頭金などに充てるお金は投資に回すべきではありません。

また、急な病気や失業などの緊急事態に備えて、生活費の6カ月〜1年分程度は現金で確保しておくのがおすすめです。

分散投資を意識する

分散投資を意識することも、不動産クラウドファンディングで失敗しないためのポイントです。

特定のファンドに集中投資していると、運用がうまくいかなかった場合に大きな損失を被るリスクがあります。

一方、複数のファンドに分散投資していれば、いずれかで損失が出ても、ほかの投資先の利益でカバーすることが可能です。

「住宅とオフィス」「都心物件と地方物件」のようにジャンルの異なる組み合わせにしておくと、分散投資の効果が一層高まります。

また、一度に全額を投資するのではなく、投資タイミングを分散させるのも有効なリスクヘッジの方法です。

利回りだけで投資先を判断しない

不動産クラウドファンディングに限らない話ですが、利回りの高さだけで投資先を判断しないことも大切です。

投資の世界において、リスクとリターンは比例関係にあります。

そのため、高利回り案件ほど、リスクも高くなる傾向にあるのです。

利回りが魅力的にみえるファンドであっても、物件の収益性や事業計画の実現可能性などを総合的に評価したうえで、投資するかどうかを決めるようにしましょう。

不動産クラウドファンディングの運営会社を選ぶ際のポイント

不動産クラウドファンディングの事業者（運営会社）を選ぶ際は、以下の3点に着目しておくとよいでしょう。

• 十分な運用実績があるか
• 取り扱っているファンドの数は多いか
• 適切に情報開示がおこなわれているか

どの事業者を選ぶかによって運用成果は大きく変わってくるので、慎重に選定することが重要です。

十分な運用実績があるか

不動産クラウドファンディングの事業者を選ぶ際には、十分な運用実績があるかを確認してください。

実績豊富な事業者は、物件選定のノウハウや運用管理の経験が蓄積されているからです。

反対に、元本割れや配当遅延を起こしたことのある事業者は信頼性に欠けるといえます。

事業者のWebサイトでは、これまでに運用した案件数や累計調達金額、償還完了案件の実績などを公開しているケースが多いので、事前に目を通しておきましょう。

取り扱っているファンドの数は多いか

取り扱っているファンドの数も、不動産クラウドファンディングの運営会社を選ぶ際の判断基準になります。

ファンド数が多ければ多いほど、自分の投資方針に合った案件を見つけやすくなるからです。

また、エリア・物件種別・運用期間などの選択肢も多い場合は、さらに自由度が高まるでしょう。

実際、ファンドの立ち上げ頻度は運営会社によってさまざまです。

定期的に新しい案件を募集している事業者であれば、投資機会を逃しにくく、継続的な資産運用ができます。

適切に情報開示がおこなわれているか

不動産クラウドファンディングの事業者を選ぶ際には、適切に情報開示がおこなわれているかを確認することも重要です。

透明性の高い情報開示は、事業者の信頼性を示す重要な指標となります。

また、物件の詳細情報が明確に示されていれば、十分な運用成果が期待できるかどうかも判断しやすくなるはずです。

たとえば、物件の所在地や築年数だけでなく、リスク面や周辺環境なども具体的に示されているのが望ましいといえます。

また、収支計画や想定利回りの根拠、劣後出資比率なども詳細に説明されていれば、さらに信頼性が高まります。

不動産クラウドファンディングの始め方

不動産クラウドファンディングを始める際は、通常、以下の流れで手続きを進めます。

1. 事業者の選定
2. 会員登録・口座開設
3. 応募手続き
4. 運用開始

まずは、金融庁の登録や運用実績などを確認しながら、信頼できる事業者を選びます。

次に、事業者のWebサイトにアクセスし、会員登録をおこなってください。

氏名や住所、メールアドレスなどの基本情報を入力し、本人確認書類をアップロードするのが基本的な流れです。

審査が完了すると出資可能な状態となるため、公開されている案件一覧から興味のあるファンドを選び、応募手続きを進めます。

最後に、指定された期日までに出資金を指定口座へ振り込めば、正式に運用がスタートします。

あとは事業者から運用状況の報告があり、分配金が付与されるので、定期的に確認しておきましょう。

不動産クラウドファンディングに関してよくある質問

次に、不動産クラウドファンディングに関してよくある質問を紹介します。

同様の疑問を感じている方は参考にしてみてください。

不動産クラウドファンディングは「儲からない」「怪しい」って本当？

不動産クラウドファンディングが「儲からない」「怪しい」という評判は、必ずしも正確ではありません。

確かに、元本割れのリスクは存在するため、「絶対に儲かる」とはいえません。

しかし、多くの不動産クラウドファンディングサービスでは、年利3%から7%程度の利回りが期待でき、銀行預金と比較すれば十分に魅力的なリターンを得られます。

また、国の許可を受けた事業者だけがサービスを提供できる仕組みとなっているので、信頼性が高いのも特徴です。

もちろん悪質な事業者が存在する可能性もゼロではないため、事業者選びは慎重におこなう必要があります。

利益が出た場合の税金の取り扱いは？

不動産クラウドファンディングで得た利益は、雑所得として課税対象となります。

総合課税の対象であり、給与所得などと合算して5％～45％の累進税率が適用されます。

所得金額	税率	控除額
1,000円 から 1,949,000円まで	5％	0円
1,950,000円 から 3,299,000円まで	10％	97,500円
3,300,000円 から 6,949,000円まで	20％	427,500円
6,950,000円 から 8,999,000円まで	23％	636,000円
9,000,000円 から 17,999,000円まで	33％	1,536,000円
18,000,000円 から 39,999,000円まで	40％	2,796,000円
40,000,000円 以上	45％	4,796,000円

なお、以下に該当する場合は確定申告が必要です。

• 会社員などの給与所得者で雑所得が合計20万円以上の人
• もともと確定申告をしている人

事業者から送付される支払調書や年間取引報告書は確定申告時に使用するので、大切に保管しておきましょう。

任意組合型と匿名組合型の違いは？

不動産クラウドファンディングの契約形態には、任意組合型と匿名組合型の2種類があります。

任意組合型と匿名組合型の違いは以下のとおりです。

項目	任意組合型	匿名組合型
所有権	共有持分を取得​	所有権なし
投資額	高額​（100万円程度）	少額（1万円程度）​
運用期間	長期（10年以上）​	短期（数ヵ月～数年）​
責任	無限責任（出資額を超える責任を負う）	有限責任（出資額を超える責任を負わない）​

最も大きな違いは、投資家が不動産の所有権を持つかどうかという点です。

任意組合型では投資家が物件の共有持分を取得し、登記簿にも名前が記載されます。

そのため、減価償却による所得の圧縮や相続税の軽減など、節税対策として活用できる点がメリットです。

一方、匿名組合型は事業者に対して出資する形態なので、投資家に不動産の所有権はありません。

しかし、少額で投資できるほか、責任の範囲も限定されるなどのメリットがあります。

現在は、匿名組合型を採用しているクラウドファンディングサービスがほとんどです。

まとめ

不動産クラウドファンディングは、少額から不動産投資を始められる画期的な仕組みです。

物件管理の手間がかからず、高利回りを狙える点が大きな魅力といえます。

ただし、元本割れのリスクや途中解約ができない点には注意が必要です。

余剰資金を用いて、無理のない範囲で取り組むことが成功の鍵となります。

不動産クラウドファンディングを始めるなら、実績豊富な「不動産BANK」がおすすめです。

厳選された優良物件を取り扱い、透明性の高い情報開示で投資家から高い信頼を得ています。

まずは不動産BANKの公式サイトで、最新の募集案件をチェックしてみてください。