不動産クラウドファンディングに興味があるけれど、投資自体が初めての方はこのような疑問を抱えているのではないでしょうか。 不動産クラウドファンディングには、「元本割れ」「途中解約できない」「投資先事業者が倒産」などのリスクがあります。しかし、対策をすれば最小限にリスクを抑えられます。 この記事では不動産クラウドファンディングのリスクや失敗を回避する方法、メリットなどを詳しく解説します。
「不動産クラウドファンディングは本当に安全なのだろうか」
「やめとけという声もあるけど、実際のところどうなの？」
少額から不動産投資を始められる不動産クラウドファンディングは、投資初心者にも人気の資産運用方法です。
しかし、一部では「怪しい」「失敗する」といったネガティブな意見もあります。
そのため、不動産クラウドファンディングに興味を持ちながらも、一歩踏み出せずにいる方は多いのではないでしょうか。
そこで本記事では、不動産クラウドファンディングの失敗例や「やめとけ」と言われる理由・デメリットなどを解説します。
不動産クラウドファンディングで失敗しないためのポイントも詳しくまとめているので、ぜひ参考にしてみてください。
- 不動産クラウドファンディングにおける失敗とは何を指す？
⇒ 利回りが想定を下回ったり、分配金の支払いが遅れたりすること - 不動産クラウドファンディングが「やめとけ」と言われるのはなぜ？
⇒ 元本保証がなく、途中解約が認められないことなどがデメリットといえる - 不動産クラウドファンディングのメリットは？
⇒ リスク管理を徹底すれば、手間をかけずに、高利回りを狙える！
目次
不動産クラウドファンディングの失敗とは？
不動産クラウドファンディングにおける失敗とは、想定していた利益を得られなかったり、投資した元本が減少したりすることを指します。
典型的な失敗例としては、以下のようなケースが挙げられるでしょう。
- 分配金が想定よりも少なくなった
- 分配金の支払いが遅延した
- 出資金が満額返還されなかった
- 事業者が倒産して出資金が返還されなくなった
上記のほか、投資家自身の知識・準備不足が原因で失敗を招くこともあります。
たとえば、資金計画を立てないまま長期運用のファンドに投資し、手元の現金が不足するケースです。
また、確定申告の手続きを忘れていて、延滞税などが加算されるケースも起こり得ます。
不動産クラウドファンディングは比較的安全性の高い投資手法ですが、必ずしも成功が約束されているわけではありません。
不動産クラウドファンディングが「やめとけ」「怪しい」と言われる理由
不動産クラウドファンディングが「やめとけ」「怪しい」と言われているのは、主に以下のような理由があります。
- 元本割れのリスクがある
- 分配金の支払いや償還が遅延することがある
- 利回りが想定を下回る可能性がある
- 運用期間中は原則として解約できない
- 不動産の所有権を得られるわけではない
- 人気のファンドはクリック合戦になる
- 人によっては確定申告が必要になる
- 事業者の倒産リスクがある
さらに具体的にどのようなデメリットがあるのか、詳しく見ていきましょう。
元本割れのリスクがある
不動産クラウドファンディングのデメリットは、元本割れのリスクが存在することです。
不動産クラウドファンディングでは、満期を迎えたあとに出資金が償還（返金）されます。
しかし、事業者が不動産運用に失敗した場合は、投資家の出資金が損失の補填に充てられ、元本が全額戻ってこない可能性があるのです。
なお、多くのサービスでは優先劣後方式を採用しており、一定割合までの損失は事業者が負担する仕組みになっています。
しかし、損失額が事業者の出資分を超えた場合には、投資家にも影響が及ぶことを理解しておかなければなりません。
分配金の支払いや償還が遅延することがある
予定されていた分配金の支払いや償還が遅延する可能性があることも、不動産クラウドファンディングのデメリットといえるでしょう。
事業者の資金繰りが悪化したり、不動産の売却が想定どおりに進まなかったりすると、投資家への支払いが滞ることがあります。
最終的には支払われるケースが多いものの、資金計画が狂ってしまうことはリスクとして捉えておくべきです。
すぐに現金化したい資金や、使用時期が決まっている資金での投資は避けたほうがよいでしょう。
利回りが想定を下回る可能性がある
不動産クラウドファンディングでは、募集時に提示された利回りを下回る可能性があります。
投資家が受け取る分配金は、運用益の一部から支払われるものです。
不動産の賃料収入が予想より少なかったり、修繕費などの支出が突如発生したりすると、運用益が減り、結果として分配金が減額されてしまいます。
また、不動産市況の変化によって十分な売却益が出なかった場合も、分配金が減額され、最終的な利回りの低下を招く可能性が高いです。
各ファンドが募集時に示している利回りはあくまでも予想であり、保証されたものではない点に注意してください。
運用期間中は原則として解約できない
不動産クラウドファンディングは、運用期間中の解約が原則として認められません。
一度投資すると、ファンドの運用期間が終了するまで資金が拘束されてしまいます。
たとえば、1年間の運用期間が設定されたファンドに投資した場合、運用開始から半年後に現金が必要になっても、資金を引き出すことは原則不可能です。
株式や投資信託のように市場で自由に売買できるわけではないため、流動性が極めて低い点に注意しておく必要があります。
なお、中途解約を認めているサービスもありますが、解約手数料が発生したり、元本が大幅に減額されたりするケースが一般的です。
不動産の所有権を得られるわけではない
不動産クラウドファンディングに投資しても、投資家自身が不動産の所有権を取得できるわけではありません。
現物不動産投資であれば、不動産の所有者として減価償却や相続税の圧縮などによる節税効果が期待できます。
しかし、投資家が出資するのは、事業者が行う不動産運用のプロジェクト（ファンド）です。
つまり、不動産そのものを購入するわけではなく、税制上のメリットはないのです。
また、不動産クラウドファンディングはNISAやiDeCoなどの対象外なので、公的制度による税制優遇の恩恵も受けられません。
人気のファンドはクリック合戦になる
利回りが高く条件の良いファンドは、募集開始と同時に申込みが殺到します。
その結果、いわゆる「クリック合戦」になることも珍しくありません。
ファンドへの出資募集は先着方式と抽選方式の2種類がありますが、一般的に採用されているのは先着方式です。
投資機会を得るためには、募集開始時刻にパソコンやスマートフォンの前で待機する必要があり、時間的な拘束を受けることになります。
仮に抽選方式が採用されていても、応募者数が多いなかでの当選確率は低く、なかなか出資できないのが実情です。
せっかく用意した資金を出資さえできないとなると、資産運用の効率が下がってしまいます。
人によっては確定申告が必要になる
不動産クラウドファンディングの利益は雑所得に該当し、約20％の税金が発生する点にも注意が必要です。
そして、税金を納めるにあたって、確定申告で利益を計上しなければならないことがあります。
確定申告が必要になるのは、主に以下のようなケースです。
- フリーランスや個人事業主で毎年確定申告をしている場合
- 会社員で給与以外に20万円超の所得がある場合
確定申告の手続きには手間も時間もかかってしまうので、人によっては面倒に感じられることもあるでしょう。
しかし、確定申告を怠ると税金が加算されたり、刑事罰を受けたりする可能性もあります。
不動産クラウドファンディングで利益が出たときには、税制上のルールに基づき、確実に手続きを済ませるようにしましょう。
事業者の倒産リスクがある
不動産クラウドファンディングでは、不動産を運用する事業者そのものが倒産するリスクも考慮しなければなりません。
事業者が経営破綻した場合、投資した資金の一部または全部を失う可能性があります。
特に実績が浅く財務基盤も弱い事業者の場合、不動産市況の悪化や経営判断の失敗によって倒産に至るケースも想定しておくべきです。
不動産クラウドファンディングを始める際は、事業者の運営実績や財務状況などを十分に確認しておきましょう。
不動産クラウドファンディングで実際にあった失敗事例3選
次に、不動産クラウドファンディングで実際にあった失敗事例を3つ紹介します。
不動産クラウドファンディングのリスクを物語る事例として、頭の片隅に入れておきましょう。
みんなで大家さん｜分配金の遅延
不動産クラウドファンディング業界で大きな話題となったのが「みんなで大家さん」の分配金遅延問題です。
主力商品の「シリーズ成田」に関連するファンドで、予定されていた分配金の支払いが遅延しました。
テナントからの賃料をスケジュールどおりに回収できなかったことが主な原因です。
事業者は資産売却による資金調達を進めると説明していますが、行政処分も受けており、投資家の不安はぬぐい切れていません。
ヤマワケエステート｜償還の遅延
高利回りファンドで人気を集めていたヤマワケエステートでも、償還遅延が発生し、投資家の間で物議を醸しました。
問題となったのは、建築家の隈研吾氏が設計した札幌市の高級住宅「札幌宮の森」シリーズのファンドです。
不動産の売却が当初スケジュール通りに進まなかったことが、一因と説明されています。
以降、事業者は売却活動を強化していましたが、想定利回りを下回る結果となった案件もあります。
ダイムラー・コーポレーション｜事業者の破産
2025年7月、不動産業界で大きなニュースとなったのが、不動産投資コンサルティング会社のダイムラー・コーポレーションの破産です。
同社は不動産クラウドファンディングサービス「ダイムラーファンド」を展開していました。
高利回りを掲げ、投資家からの出資累計額は4億円を超えていましたが、競合激化や市況変動などによって業況が悪化。
計画通りに事業を進められなくなり、債務超過に転落してしまったのです。
債権者約300人、負債総額は約3億3,000万円に達し、投資家の出資金回収は難しいとされています。
不動産クラウドファンディングで失敗しやすい人の特徴
不動産クラウドファンディングで失敗しやすい人の特徴は以下のとおりです。
- 不動産クラウドファンディングの仕組みを理解していない
- 利回りだけを見て投資先を選んでしまう
- 事業者の信用度を確認していない
- リスク許容度が低い
- 近い将来まとまったお金が必要になる
自身の性格や経済状況を客観的に見て、上記に該当する部分がないか確認してみましょう。
不動産クラウドファンディングの仕組みを理解していない
不動産クラウドファンディングの仕組みを理解しないまま投資を始めてしまう人は、失敗するリスクが高くなります。
基本的な構造を把握していないと、想定外の事態が起きた際に適切な判断ができなくなるためです。
たとえば、優先劣後方式の仕組みを理解せずに投資した場合、損失が発生した際にどこまで自分の資産が守られるのかわからず、パニックに陥る可能性があります。
また、分配金の支払いタイミングや償還の流れを把握していないと、資金計画が狂ってしまうこともあるでしょう。
投資の基本原則として、「理解できないものには投資しない」という姿勢が重要です。
不動産クラウドファンディングを始める前に、サービスの仕組みや契約内容を十分に確認し、疑問点を早めに解消しておくことが成功への第一歩といえます。
利回りだけを見て投資先を選んでしまう
高利回りだけに目を奪われて投資先を選んでしまう人も、失敗する可能性が高いといえるでしょう。
投資の世界において、リスクとリターンは比例関係にあります。
つまり、利回りが高いということは、それだけリスクも高いということなのです。
また、明らかに利回りが高すぎる案件は、詐欺の可能性もあるので注意してください。
利回りはあくまでも、投資判断の一要素にすぎません。
物件の立地や事業者の実績などを多角的な視点から分析することが大切です。
事業者の信用度を確認していない
投資する前に事業者の信用度を十分に確認していない場合も、大きな損失を被るリスクがあります。
不動産クラウドファンディングで実際に不動産を運用するのは事業者です。
そのため、どの事業者のファンドに出資するかによって、投資成績は大きく左右されます。
たとえば、過去に元本割れを起こした経験がある事業者は、運用能力や財務基盤に不安があり、投資資金を失う可能性が高いといえるでしょう。
また、ホームページの情報が少なかったり、問い合わせへの対応が遅かったりする事業者も、運営体制に問題があるかもしれません。
個々のファンドに目を向けることも大切ですが、そもそも事業者の信用度が低いのであれば、出資を見送ることも検討するべきです。
リスク許容度が低い
リスク許容度が極端に低い人も、不動産クラウドファンディングには向いていません。
不動産クラウドファンディングは比較的安全性の高い投資手法ですが、元本割れする可能性もゼロではありません。
少しの損失にも耐えられない人は過度に心配するあまり、不利なタイミングで解約を申し出たり、投資そのものをやめてしまったりするおそれがあります。
リスク許容度が低い人は、定期預金や個人向け国債などの低リスクな方法で資産運用するのがおすすめです。
しかし、リスクが低すぎる投資手法では、リターンも期待できません。
投資経験を積み、ある程度のリスクを受け入れられるようになったら、不動産クラウドファンディングに挑戦してみましょう。
近い将来まとまったお金が必要になる
近い将来まとまったお金が必要になる人は、不動産クラウドファンディングへの投資を避けたほうがよいでしょう。
不動産クラウドファンディングでは、運用期間中の解約が原則として認められないからです。
たとえば、半年後に購入する住宅の頭金を貯めていたとしましょう。
その頭金を運用期間1年のファンドに投じると、半年後の時点では、住宅購入に充てる資金が手元にない状態になってしまうのです。
分配金の支払いや償還が遅延した場合には、さらに長期間資金が拘束されることになります。
不動産クラウドファンディングで投資するのは、当面使う予定のない余剰資金に限定し、生活費や近い将来必要になるお金は別途確保しておくようにしてください。
不動産クラウドファンディングには失敗リスクを上回るメリットがある
不動産クラウドファンディングには失敗のリスクがあるものの、それを上回るメリットがあります。
- 不動産に少額から投資できる
- 比較的利回りが高い傾向にある
- 物件の運用管理を事業者に任せられる
- 投資家の出資金が最後まで守られる仕組みがある
- ファンド情報の透明性が高い
メリット・デメリットの両方に目を向けたうえで、不動産クラウドファンディングに投資するかどうかを判断しましょう。
不動産に少額から投資できる
不動産クラウドファンディングであれば、不動産に少額で投資できます。
現物不動産投資では多額の資金が必要になるため、参入ハードルが非常に高いです。
一方、不動産クラウドファンディングなら1万円程度から投資できます。
投資初心者でも気軽に始められ、間接的に不動産投資の経験を積むことが可能です。
また、少額ずつ複数のファンドに出資すれば、分散投資ができるのも大きなメリットといえるでしょう。
比較的利回りが高い傾向にある
不動産クラウドファンディングは、数ある投資手法の中でも利回りが高い傾向にあります。
多くのサービスで想定利回りが年3〜7％程度に設定されており、効率的に資産を増やすことが可能です。
また、不動産クラウドファンディングの収益源となる家賃収入は、景気変動の影響を受けにくく、安定性が高いとされています。
そのため、投資家に対する分配金も安定して支払われる点が特徴です。
株式投資のように日々の値動きを気にする必要がなく、運用期間中は基本的に放置しておけるので、忙しい人でも無理なく続けられます。
物件の運用管理を事業者に任せられる
不動産クラウドファンディングでは、物件の運用管理をすべて事業者に任せられる点も大きなメリットです。
現物不動産投資では、入居者募集・家賃回収・クレーム対応・修繕手配など多くの作業が発生します。
一方、不動産クラウドファンディングなら、投資家は定期的に運用状況をチェックし、分配金を受け取るだけです。
不動産投資の専門知識がない人や、本業が忙しくて時間を割けない人でも、プロの運用によって安定した収益を得られます。
投資家の出資金が最後まで守られる仕組みがある
多くの不動産クラウドファンディングサービスでは、優先劣後方式という仕組みを採用しており、投資家の出資金が一定割合まで保護されています。
優先劣後方式とは、損失が発生した場合に事業者の出資分から優先的に補填される仕組みのことです。
たとえば、事業者が30％の劣後出資をしているファンドの場合、30％以内なら損失が生じても投資家の元本は守られます。
投資家に損失が及ぶのは、事業者の出資分を超える損失が発生した場合のみです。
劣後出資の割合はファンドによって異なるため、できるだけ比率が高いファンドを選ぶようにしましょう。
ファンド情報の透明性が高い
不動産クラウドファンディングは、ファンド情報の透明性が高く、投資判断がしやすい点も特徴のひとつです。
国土交通省のガイドラインによって、事業者には適正な情報開示が義務付けられています。
そのため、各事業者はファンドごとに、物件の所在地・築年数・想定利回り・運用期間・リスク要因などを細かく明示しているケースが一般的です。
また、運用開始後も定期的にレポートが配信されるので、物件の状況や収支の推移をチェックできます。
どれだけ多く、正確な情報を収集できるかで投資の成功率は大きく変わってくるため、積極的に情報開示がおこなわれていることは大きなメリットといえます。
不動産クラウドファンディングで失敗しないためのポイント
不動産クラウドファンディングで失敗しないためには、以下の5点に注意しておくことが重要です。
- 事業者の登録・許認可をチェックする
- ファンド情報も細かく確認する
- 分散投資を徹底する
- リスクとリターンのバランスを意識する
- 複数の不動産クラウドファンディングサービスを利用する
少しの工夫で損失のリスクは抑えられるので、一つひとつのポイントをしっかりと押さえておきましょう。
事業者の登録・許認可をチェックする
不動産クラウドファンディングで失敗しないためには、事業者が適切な登録や許認可を受けているかを確認することが重要です。
不動産クラウドファンディング事業を運営するには、不動産特定共同事業法に基づく許可が必要とされています。
許可を得ていない事業者は違法業者の可能性があるので、利用は避けるようにしましょう。
たとえば、事業者のホームページに「不動産特定共同事業者 第〇号」といった許可番号が記載されているかを必ずチェックしましょう。
また、国土交通省のWebサイトでも、正規の登録業者かどうかを確認できます。
ファンド情報も細かく確認する
不動産クラウドファンディングで投資する前に、ファンドごとの詳細情報を細かく確認することも失敗を避けるためのポイントです。
具体的には、以下のような点をチェックしておくとよいでしょう。
- 立地
- 築年数
- 想定利回り
- 運用期間
- 近隣の賃料相場
- 劣後出資比率
- 売買契約の現状
- 空室状況
- 売却の見通し
また、過去に同様の物件で元本割れが発生していないか、事業者の運用実績も確認しておきましょう。
利回りの高さだけにとらわれず、物件の質や事業者の信頼性を総合的に判断し、納得できるファンドにのみ投資することが大切です。
分散投資を徹底する
複数のファンドに分散投資することも、リスクヘッジの基本戦略といえます。
一つのファンドに集中投資すると、そのファンドで元本割れが発生した場合に大きな損失を招いてしまいます。
しかし、資産を複数のファンドに分けておけば、いずれかで損失が出ても、ほかの投資先の利益でカバーすることが可能です。
また、運用期間が異なる複数のファンドに投資しておけば、定期的に資金が償還されるため、流動性が低いというデメリットも緩和されます。
リスクとリターンのバランスを意識する
投資判断を行う際には、リスクとリターンのバランスを常に意識しておきましょう。
高利回りのファンドは魅力的に見えますが、その分リスクも高い傾向にあります。
そのため、無理にハイリターンを狙おうとせず、自身のリスク許容度に合った選択をすることが重要です。
たとえば、利回りの低いファンドでも、優良な立地で劣後出資比率が高く、実績のある事業者が運営していれば、投資する価値は十分あるといえます。
欲張らずに堅実な運用を続けることが、長期的に見て資産を着実に増やすためのポイントです。
複数の不動産クラウドファンディングサービスを利用する
複数の不動産クラウドファンディングサービスを利用することも、失敗リスクを減らす有効な手段といえます。
特定の事業者に依存しすぎると、その事業者が経営難に陥った場合や運用方針が変わった場合に大きな影響を受けてしまうからです。
たとえば、メインで利用している事業者が突然サービスを停止したり、魅力的なファンドを提供しなくなったりすれば、投資機会を失ってしまいます。
一方、複数のサービスを利用していれば、常に、豊富な選択肢の中から投資先を選定することが可能です。
クリック合戦にチャレンジできる回数も増えるので、人気のファンドに出資できる可能性も高くなります。
不動産クラウドファンディングの失敗に関してよくある質問
最後に、不動産クラウドファンディングの失敗に関してよくある質問に回答します。
疑問を持ち続けたままだと投資判断を鈍らせる要因になりかねないので、早めに解消しておきましょう。
不動産クラウドファンディングはポンジスキームですか？
不動産クラウドファンディングはポンジスキームにあたりません。
ポンジスキームとは、新規投資家から集めた資金を既存投資家への配当に回す手法のことです。
運用の実態がなく、単に自転車操業しているだけなので、最終的にはほぼ確実に破綻するとされています。
一方、不動産クラウドファンディングは、実在する不動産を購入・運用し、その収益を投資家に分配する仕組みなので、ポンジスキームには該当しません。
ただし、無許可の詐欺業者が提供している不動産クラウドファンディングは、ポンジスキームの可能性があるので要注意です。
不動産クラウドファンディングは儲からないって本当ですか？
不動産クラウドファンディングが儲からないという意見は、必ずしも正しくありません。
もちろん、利益が出ないまま終わったり、損失が生じたりするケースがあるのは事実です。
しかし、多くのクラウドファンディングサービスでは、安定したリターンを実現しています。
利回りも平均して3～7％程度とされており、比較的高い水準にあるといえるでしょう。
まとめ
不動産クラウドファンディングには元本割れや解約制限などのデメリットがありますが、それを上回るメリットも数多く存在します。
少額から始められ、専門知識がなくても不動産投資に挑戦できる点は大きな魅力に感じられるでしょう。
これから不動産クラウドファンディングを始めるなら、実績豊富な事業者を選ぶことが成功への近道です。
不動産BANKは、中古アパート販売実績No.1の株式会社ファミリーコーポレーションが運営しており、年6％前後の利回り実績があります。
過去の運用実績も公開されているため、安心して運用を始められるはずです。
まずは公式サイトで募集中のファンドをチェックして、会員登録だけでも済ませてみてはいかがでしょうか。
