不動産小口化商品とは、1つの不動産を小口単位に分割し、複数の投資家が少額ずつ出資できるようにした投資商品のことです。

1口あたり数万円〜100万円程度から始められるうえ、物件管理も事業者に一任できるため、手軽に不動産投資を始められる方法として注目を集めています。

しかし、不動産小口化商品は比較的なじみの薄い投資手法であり、利益が出る仕組みやほかの不動産投資との違いを理解できていない方も多いのではないでしょうか。

そこで本記事では、不動産小口化商品の特徴や種類、メリット・デメリットをわかりやすく解説します。

不動産小口化商品の選び方や投資する際の注意点などもまとめているので、ぜひ最後まで目を通してみてください。

不動産小口化商品とは

はじめに、不動産小口化商品の基本的な仕組みについてみていきましょう。

不動産が小口単位で分割販売されている商品のこと

不動産小口化商品とは、1つの不動産を小口単位に分割して販売する投資商品のことです。

出資額に応じて、不動産から生じる賃料収入や売却益の分配を受け取れます。

通常の不動産投資では、物件を購入するために多額の資金を用意しなければなりません。

しかし、小口化された商品であれば、1口あたり数万円〜100万円程度の資金で不動産に投資できるようになります。

なお、不動産小口化商品は「不動産特定共同事業法」に基づいて運営されており、サービス提供できるのは、国土交通大臣または都道府県知事の許可・登録を受けた事業者だけです。

不動産小口化商品には3つのタイプがある

不動産小口化商品は、契約形態の違いによって以下の3つのタイプに分類されます。

	匿名組合型	任意組合型	賃貸借型
不動産の所有権	事業者	投資家（持分）	投資家（持分）
最低投資額の目安	数万円〜	100万円〜	100万円〜
相続税の圧縮効果	なし	あり	あり
所得区分	雑所得	不動産所得	不動産所得

ここでは、各契約形態の違いを詳しくみていきましょう。

匿名組合型

匿名組合型は、投資家が事業者と匿名組合契約を結び、事業者が不動産を運用して得た収益の一部を分配金として受け取る仕組みです。

物件の選定から管理・運営まですべて事業者が担うため、投資家は手間をかけずに運用できる点が大きな特徴のひとつです。

また、1口あたりの出資額が数万円程度に設定されていることが多く、運用期間も基本的には数年程度と短めなので、3つのタイプのなかでも比較的始めやすい方法といえます。

一方、匿名組合型では、不動産の所有権が事業者に帰属します。

投資家は不動産の所有権を持たないので、現物不動産を保有しているときのような相続税の圧縮効果は期待できません。

少額から気軽に不動産投資を始めたい方には向いていますが、税制面での優遇は限定的である点を理解しておきましょう。

任意組合型

任意組合型は、複数の投資家が事業者と任意組合契約を結び、共同で不動産を所有・運用する仕組みです。

とはいえ、通常は事業者が物件管理を行うため、投資家の負担はそれほど大きくありません。

匿名組合型との最も大きな違いは、投資家が不動産の持分を実際に保有する点にあります。

持分とはいえ不動産を所有していることに変わりないため、減価償却による所得税の節税や相続税の圧縮効果が見込めるでしょう。

相続税対策を目的とした資産運用を考えている方にとって、任意組合型は有力な選択肢となるはずです。

ただし、匿名組合型と比べて1口あたりの出資額が高めに設定されていることが多く、100万円以上の資金が求められるケースも珍しくありません。

また、小口化商品によっては運用期間が10年以上に及ぶこともあるので、まとまった資金を長期運用したい方に適した方法といえます。

賃貸借型

賃貸借型は、投資家が不動産の持分を購入し、物件の賃貸管理を事業者に委託する仕組みです。

事業者が物件を借り上げたうえでテナントに転貸し、得られた賃料の一部を投資家に支払います。

任意組合型と同様に投資家が不動産の持分を所有するため、相続税の圧縮効果が期待できる点が魅力です。

また、賃貸管理は事業者が一括して対応してくれるので、投資家自身が入居者対応や物件の維持管理を行う必要はありません。

ただし、賃貸借型を取り扱う事業者は匿名組合型や任意組合型と比べて少なく、商品の選択肢が限られています。

加えて、1口あたりの出資額が比較的高額で、運用期間も長期に設定されていることが多いので、出資ハードルは高めです。

不動産小口化商品とほかの不動産投資との違い

不動産小口化商品と似た投資手法はいくつか存在しますが、それぞれ仕組みや特徴が異なります。

ここでは、現物不動産投資・REIT・不動産クラウドファンディングとの違いについて確認していきましょう。

現物不動産投資との違い

現物不動産投資は、投資家自身が物件を購入し、賃料収入や売却益を得る手法です。

不動産小口化商品との最も大きな違いは、必要な投資額と運用の手間にあります。

	不動産小口化商品	現物不動産投資
投資額の目安	数万円〜100万円程度	数百万円〜数億円
融資の利用	不可	可能
不動産の管理	事業者に一任	投資家自身（または管理会社へ委託）
投資判断の裁量	低い（商品ごとに条件が固定）	高い（物件選定・運営方針を投資家自身が決定）

現物不動産投資では少なくとも数百万円以上の資金が必要なことが多いですが、不動産小口化商品であれば数万円単位でも始められます。

また、現物不動産投資では、物件の選定から入居者の管理、修繕対応まで投資家が主体的に関わらなければなりません。

その分、工夫次第で高い利回りを実現することも可能ですが、時間と労力がかかってしまいます。

一方、不動産小口化商品はすでに運用方針が決まっていることが多く、物件管理も原則として事業者が担います。

手軽に不動産投資を始めたいなら不動産小口化商品、自分の裁量で物件運営をしたいなら現物不動産投資と使い分けるのがよいでしょう。

REITとの違い

REIT（不動産投資信託）は、投資家から集めた資金をもとに、運用会社が複数の不動産へ投資し、得られた収益を分配する投資商品です。

不動産小口化商品との違いは、投資対象・流動性・不動産所有権の有無にあります。

	不動産小口化商品	REIT
投資対象	特定の不動産	複数の不動産
取引方法	事業者を通じて申込み	証券取引所で売買
流動性	低い（原則、途中解約不可）	高い（市場でいつでも売却可能）
不動産の所有権	あり（任意組合型・賃貸借型）	なし

REITの各銘柄は複数の不動産を投資対象としており、ホテル・商業施設・オフィスビルなどへの分散投資が簡単にできます。

不動産を扱う「投資商品」を購入するかたちになるので不動産そのものの所有権は得られませんが、証券取引所で自由に売買でき、現金化しやすいのが利点です。

一方、不動産小口化商品は特定の不動産を小口化した商品です。

REITとは異なり、運用期間中の換金が難しく、流動性が低い点に注意しておく必要があります。

手軽に不動産投資がしたいならREIT、不動産の所有権を得て節税したいなら不動産小口化商品が適しているといえるでしょう。

不動産クラウドファンディングとの違い

不動産クラウドファンディングは、インターネットを通じて投資家から資金を募り、事業者が不動産を運用する仕組みです。

不動産小口化商品の匿名組合型と構造が似ていますが、最低投資額・運用期間・不動産所有権の有無などに違いがあります。

	不動産小口化商品	不動産クラウドファンディング
募集方法	対面・オンライン	オンラインのみ
最低投資額の目安	数万円〜100万円程度	1万円程度〜
運用期間	数年〜10年以上	数ヵ月〜2年程度
不動産の所有権	あり（任意組合型・賃貸借型）	なし

不動産クラウドファンディングは、1万円程度の少額から始められるうえ、運用期間も比較的短めに設定されていることが多いため、投資初心者でも取り組みやすい方法です。

ただし、不動産の所有権が投資家に帰属しないケースがほとんどで、相続税の圧縮効果は見込みにくい点に注意が必要です。

不動産小口化商品は最低投資額が不動産クラウドファンディングよりも高めで、運用期間も長い傾向にあります。

しかし、任意組合型・賃貸借型であれば不動産の持分を保有できるため、相続対策としても活用が可能です。

短期間で手軽に運用したい方は不動産クラウドファンディング、相続税対策も視野に入れたい方は不動産小口化商品を検討してみましょう。

不動産クラウドファンディングに興味がある方には、不動産BANKをおすすめします。

不動産BANKは、中古アパート販売実績No.1の株式会社ファミリーコーポレーションが運営する不動産クラウドファンディングサービスです。

魅力的なファンドが随時立ち上がっているので、一度公式サイトをチェックしてみてください。

不動産小口化商品を利用する7つのメリット

不動産小口化商品には、以下のようにメリットが数多くあります。

• 少額の資金で不動産投資を始められる
• プロが選定した物件に投資できる
• 物件を管理する手間がかからない
• 相続税の圧縮効果が期待できる
• 遺産分割でもめにくくなる
• インフレ対策になる
• 分散投資がしやすい

自身の運用方針やライフスタイルに合っている場合は、不動産小口化商品への投資を前向きに検討してみてください。

少額の資金で不動産投資を始められる

不動産小口化商品の最大のメリットは、少額の資金で不動産投資を始められる点です。

現物不動産投資の場合、物件を購入するために少なくとも数百万円、場合によっては数千万円から億単位の資金を用意しなければなりません。

しかし、不動産小口化商品であれば、1口あたり数万円〜100万円程度の資金で投資をスタートできます。

たとえば、都心の一等地にあるオフィスビルや商業施設など、個人ではとても手が出せない高額物件にも投資することが可能です。

不動産投資に興味はあるものの、いきなり大きな資金を投じるのは不安な方にとって、小口化商品は最適な入り口となるでしょう。

プロが選定した物件に投資できる

不動産小口化商品では、不動産のプロが厳選した物件に投資できる点もメリットのひとつです。

現物不動産投資では、投資家自身が立地条件や築年数、周辺の賃貸需要などを分析したうえで物件を選定する必要があります。

不動産に関する専門知識が求められるため、初心者にとってはハードルが高い作業となるかもしれません。

一方、不動産小口化商品は、許可を受けた事業者が物件の選定から取得までを担います。

つまり、個人では判断が難しい物件の目利きをプロに任せられるわけです。

もちろん、プロが選んだ物件であっても損失が生じる可能性はゼロではありません。

しかし、個人で情報収集から物件選びまでを行うよりも、投資判断の精度は高くなるものと考えられます。

物件を管理する手間がかからない

物件の管理に手間がかからないことも、不動産小口化商品の大きな魅力です。

現物不動産投資では、入居者募集や家賃回収、修繕対応など多岐にわたる管理業務が発生します。

管理会社に委託することも可能ですが、委託費用が発生するうえ、最終的な意思決定は物件オーナーが行わなければなりません。

不動産小口化商品の場合、物件の運営・管理は事業者が一括して対応してくれます。

投資家が日常的にやるべきことは出資の申込みと分配金の受け取り程度であり、日常的な物件の管理業務に時間を取られることはほぼないでしょう。

相続税の圧縮効果が期待できる

不動産小口化商品のなかでも、所有権を保有できる任意組合型と賃貸借型は、相続税の圧縮効果が期待できます。

一般的に、土地は時価の約8割（路線価）、建物は建築価格の5割〜7割程度（固定資産税評価額）で評価されるためです。

つまり、現金を不動産小口化商品に換えておくことで、相続財産を少なく見せることができます。

なお、詳しくは後述しますが、税制改正によって不動産小口化商品による節税メリットは縮小する点に注意しておきましょう。

遺産分割でもめにくくなる

不動産小口化商品は、遺産分割をスムーズに進めたい方にとっても有効な手段です。

現物不動産の場合、1つの物件を共有名義にすると管理や売却の方針で意見が対立しやすくなります。

その結果、売却して現金化しようにも、手続きに時間と手間がかかってしまいます。

実際に、現物不動産の取り扱いをめぐって相続トラブルになるケースは後を絶ちません。

一方、不動産小口化商品は口数単位で持分が分かれているため、相続人の数に合わせて分配しやすいメリットがあります。

相続を見据えて資産運用を行う際は、不動産小口化商品を活用した資産の組み替えを検討してみるのもよいでしょう。

インフレ対策になる

不動産小口化商品は、インフレ対策としても有効に機能します。

物価が上昇すると現金の実質的な価値は目減りしていきますが、不動産の価格は物価に連動して上昇する傾向があるためです。

加えて、賃料は物価の上昇にあわせて引き上げられるケースがあり、インフレ局面では分配金の増加も見込めるでしょう。

近年は物価の上昇基調が続いており、現金や預貯金だけでは資産価値の目減りを防ぐことが難しい状況です。

インフレに強い資産を手軽にポートフォリオへ組み入れたい方にとって、不動産小口化商品は有力な選択肢となるでしょう。

分散投資がしやすい

不動産小口化商品は、分散投資を実践しやすい点でも優れた投資商品といえます。

1口あたりの投資額が比較的少額に設定されているため、無理なく資金を振り分けることが可能です。

資金力にもよりますが、オフィスビル・マンション・商業施設などの複数の物件を同時に出資するのも不可能ではありません。

さらに、エリアの異なる物件を組み合わせれば、災害時などのリスク分散も図れます。

不動産小口化商品を利用する4つのデメリット

不動産小口化商品には多くのメリットがある一方で、以下のようなデメリットも存在します。

• 損失のリスクがある
• 現物不動産投資よりも利回りが低い傾向にある
• 原則として途中解約は認められず流動性が低い
• 融資は受けられないので自己資金が必要になる

投資判断を誤らないためにも、一つひとつのデメリットをしっかりと把握しておきましょう。

損失のリスクがある

不動産小口化商品は元本が保証されておらず、投資した金額を下回る損失が生じるおそれがあります。

損失が発生する主な原因としては、空室率の上昇による賃料収入の減少や、不動産市況の悪化による物件の売却価格の下落が挙げられるでしょう。

また、事業者の経営が悪化した場合には、分配金の支払いが滞ったり、事業そのものが頓挫したりするリスクも想定しておかなければなりません。

こうしたリスクを抑えるためにも、事業者の財務基盤や過去の運用実績を事前に確認し、余剰資金の範囲内で投資することが大切です。

現物不動産投資よりも利回りが低い傾向にある

不動産小口化商品は、現物不動産投資と比較すると利回りが低くなる傾向にあります。

現物不動産投資では、物件の管理方針や賃料設定を投資家自身がコントロールできるため、工夫次第で高い収益を実現することが可能です。

一方、不動産小口化商品の場合、事業者が物件の運営・管理を一括して担う代わりに、運営手数料や管理費用が差し引かれます。

投資家が受け取る分配金は、これらのコストを控除したあとの金額となるため、結果として利回りが低くなりやすい傾向があります。

一般的に、不動産小口化商品の想定利回りは年3〜7％程度とされていますが、現物不動産投資ではそれを上回るケースも珍しくありません。

ただし、高利回りを狙える手法はリスクが高いということでもあります。

利回りの高さだけに目を向けるのではなく、運用の手間やリスクとのバランスを総合的に判断することが大切です。

原則として途中解約は認められず流動性が低い

不動産小口化商品は原則として運用期間中の途中解約が認められておらず、流動性が低い点がデメリットです。

お金の工面が必要になったときでも、不動産小口化商品への出資金は充てにできません。

運用期間はあらかじめ定められており、長いものでは10年以上に設定されていることもあります。

REITのように証券取引所で自由に売買できる商品と比べると、流動性には大きな差があります。

投資前には運用期間の長さを必ず確認し、資金が拘束されても問題のない金額で出資するようにしてください。

融資は受けられないので自己資金が必要になる

不動産小口化商品は、原則として金融機関からの融資を活用して投資することができません。

現物不動産投資では、物件を担保にして銀行から融資を受けることで、自己資金以上の投資が可能になります。

いわゆるレバレッジ効果を活用できるため、少ない元手でも大きなリターンを狙えるのが現物不動産投資の強みです。

しかし、不動産小口化商品の場合、投資家が単独の所有権を持つわけではないため、物件を担保に融資を組むことはできません。

出資に必要な資金はすべて自己資金で賄う必要があり、投資規模は手元資金の額で決まります。

不動産小口化商品への投資に向いているのはどんな人？

ここまで解説してきたメリット・デメリットを踏まえると、不動産小口化商品への投資は以下のような人に向いています。

向いている人	理由
少額から不動産投資を始めたい人	1口あたり数万円〜100万円程度で投資をスタートできる
仕事や家事などで忙しくしている人	物件の運営・管理はすべて事業者が対応してくれる
相続税対策を検討している人	任意組合型・賃貸借型であれば、相続税評価額の引き下げによる圧縮効果が見込める
将来の遺産分割をスムーズにしたい人	口数単位で分割できるため相続人への配分が容易になる
インフレに備えたい人	不動産は物価上昇に連動して資産価値が維持されやすい

一方、融資を活用したレバレッジ投資で大きなリターンを狙いたい方や、自分の裁量で物件運営をしたい方には、現物不動産投資のほうが適しているでしょう。

また、運用期間中の換金性を重視する方は、REITや不動産クラウドファンディングも選択肢に入れて検討してみてください。

自身の投資目的やリスク許容度を明確にしたうえで、最適な投資手法を選ぶことが大切です。

不動産小口化商品を選ぶ際のチェックポイント

ここでは、不動産小口化商品を選ぶ際に確認しておきたい4つのポイントを紹介します。

• 事業者の信頼性は高いか
• 物件の需要は見込めるか
• 運用期間の長さは自身の投資方針に合っているか
• 手数料は適正か

どの商品に出資するかによって運用成果は大きく変わるため、商品選びは慎重におこないましょう。

事業者の信頼性は高いか

不動産小口化商品を選ぶうえで、最初に確認すべきは事業者の信頼性です。

多くの不動産小口化商品では、物件の選定から運営・管理までを事業者がすべて担います。

そのため、事業者の質が運用成果を大きく左右します。

信頼性を判断するにあたっては、まず不動産特定共同事業法に基づく許可を正式に受けているかを確認してください。

そのうえで、事業者の資本金や財務状況、過去の運用実績、取り扱ってきたファンド数などもチェックしておきましょう。

物件の需要は見込めるか

投資対象となる物件に安定した需要があるかどうかも、商品選びの重要なポイントです。

入居者が集まりにくい物件を選んでしまうと、想定していた分配金を受け取れない可能性があります。

物件の需要を見極めるためには、以下のような立地条件の確認が欠かせません。

• 最寄り駅からのアクセスは良好か
• 利便性は高いか
• 周辺エリアの人口は増加傾向にあるか
• 再開発や商業施設の建設など、将来的な発展が見込めるエリアか

物件の詳細情報は商品の募集要項や事業者への問い合わせを通じて入手できるので、出資前に必ず目を通しておきましょう。

運用期間の長さは自身の投資方針に合っているか

不動産小口化商品を選ぶ際には、運用期間の長さが自身の投資方針に合っているかを確認しておきましょう。

不動産小口化商品は原則として途中解約ができないため、運用期間中は資金が拘束されます。

運用期間は短いもので3〜5年、長いものでは10年以上に及ぶケースもあるため、事前に把握しておくことが大切です。

たとえば、数年以内に住宅購入や子どもの進学費用などの大きな支出を予定している場合、長期の運用期間が設定された商品を選ぶと資金繰りが間に合わないおそれがあります。

今後発生しうるライフイベントを洗い出し、資金繰りに支障が生じない商品を選択することが大切です。

手数料は適正か

不動産小口化商品にかかる手数料の水準も、投資判断において見落とせないポイントです。

不動産小口化商品では、以下のようにさまざまな名目の手数料が発生します。

• 購入時手数料：出資する際に差し引かれる費用
• 運用管理手数料：運用期間中に事業者へ支払う管理費用
• 売却時手数料：運用終了時や持分の譲渡時に発生する費用
• 事務手数料：契約手続きや書類発行などにかかる費用

手数料が高すぎると、分配金で得た利益が相殺され、実質的な利回りが大きく低下してしまいます。

募集要項に記載されている手数料の項目をひとつずつ確認し、運用期間全体を通じてどの程度のコストがかかるのかを試算してみてください。

不動産小口化商品を利用する際の注意点

不動産小口化商品を活用するにあたっては、税制面での注意点を押さえておく必要があります。

知らずに投資を始めてしまうと、想定していたメリットを享受できない可能性もあるので、詳細を確認しておきましょう。

令和9年以降は税制改正で相続税の節税効果が縮小する

不動産小口化商品の大きなメリットであった相続税の節税効果は、令和9年（2027年）1月1日以降の相続・贈与から大幅に制限されます。

相続にあたって、不動産の評価額は通常の取引価格よりも低くなりやすく、相続税の計算で有利とされていました。

しかし、税制改正により、不動産小口化商品は購入時期に関係なく、通常の取引価額で評価されることになります。

つまり、割安な評価が認められなくなるため、相続税を圧縮する目的で商品を購入しても、従来のような節税効果は見込みにくくなります。

法改正前の令和8年中に贈与を済ませることが基本的な対策になりますが、税制上のリスクをともなう可能性があるので、一度税理士などの専門家に相談してみましょう。

利益が出ると確定申告が必要になることもある

不動産小口化商品の保有者で以下のケースにあたる場合は、原則として確定申告が必要になります。

• 給与所得者で、分配金を含む給与以外の所得の合計が年間20万円を超える場合
• 個人事業主やフリーランスなど、もともと確定申告が必要な場合
• 不動産所得の損益通算を適用して所得税の還付を受けたい場合

確定申告を怠ると、追徴課税を受ける可能性があるので、必ず期限内に手続きを済ませてください。

なお、分配金の所得区分は商品のタイプによって異なります。

商品タイプ	主な所得区分	特徴
任意組合型・賃貸借型	不動産所得	減価償却費などの経費計上やほかの所得との損益通算が原則として認められる
匿名組合型	雑所得	他の所得との損益通算が認められないため、税負担を軽減しにくい

確定申告の手続きや所得区分の判断に不安がある方は、投資を始める前に税理士へ相談しておくと安心です。

不動産小口化商品に関してよくある質問

最後に、不動産小口化商品に関してよくある質問を紹介します。

同様の疑問を感じている方は、ぜひ参考にしてみてください。

不動産小口化商品が危険といわれるのはなぜ？

不動産小口化商品が「危険」といわれる主な理由は、元本保証がないことと流動性の低さにあります。

物件に空室ができて家賃収入が減少したり、最終的な売却価格が下落したりすれば、元本割れを起こす可能性は否定できません。

また、運用期間中は原則として途中解約ができないため、急に資金が必要になった際にも現金化が難しい点がリスクとして挙げられます。

ただし、リスク管理を徹底し、余剰資金の範囲内で投資すれば、過度にリスクをおそれる必要はありません。

「危険」という言葉だけに振り回されず、リスクの内容を正しく理解したうえで投資判断をすることが大切です。

不動産小口化商品は贈与税対策にもなる？

任意組合型の不動産小口化商品は、贈与税対策としても活用できます。

贈与時の評価額は相続税と同様に不動産評価額に基づいて算出されるため、現金をそのまま贈与するよりも課税額を抑えられる可能性があります。

ただし、前述の税制改正により、令和9年以降は通常の取引価額で評価されることになるため、従来ほどの贈与税圧縮効果は見込めなくなります。

不動産小口化商品は所得税上のメリットもある？

任意組合型・賃貸借型の不動産小口化商品は、所得税上のメリットもあります。

分配金が「不動産所得」に分類され、建物部分の減価償却費や管理費用などを経費として計上できるためです。

特に減価償却費は実際の現金支出を伴わない費用であるため、手元の資金を減らすことなく、帳簿上の不動産所得を圧縮する効果が見込めるでしょう。

その結果、確定申告時に課税される不動産所得の金額が小さくなり、所得税の負担を軽減できる可能性があります。

法人が不動産小口化商品を利用すると節税メリットはある？

法人が不動産小口化商品を購入した場合、減価償却費を損金に算入できるため、法人税の節税につながる可能性があります。

任意組合型であれば、法人が不動産の持分を保有する形になり、建物部分について減価償却費を計上することが可能です。

計上した減価償却費は損金として課税所得を引き下げるため、法人税の負担を軽減する効果が期待できます。

まとめ

不動産小口化商品は、少額の資金で不動産投資を始められるうえ、物件の管理もすべて事業者に任せられる手軽さが魅力の投資商品です。

任意組合型・賃貸借型であれば、相続税の圧縮効果というメリットも享受できます。

ただし、元本保証がない点や流動性が低い点など、リスクをともなうのも事実です。

投資を検討する際には、事業者の信頼性や物件の需要、運用期間、手数料体系などを総合的に比較し、自身の投資目的やリスク許容度に合った商品を選びましょう。

不動産小口化商品に限らず、不動産投資全般に興味がある方は、まず不動産クラウドファンディングから始めてみるのもおすすめです。

不動産BANKでは、高利回りが期待できる魅力的なファンドが随時立ち上がっており、1万円程度の少額から出資できます。

不動産投資の第一歩として、ぜひ公式サイトをチェックしてみてください。