不動産投資の物件選びでは、表面利回りという言葉が頻繁に使われます。

その中で、「どうやって計算するのだろう」「実質利回りとは何が違うのだろう」と疑問に感じている方も多いのではないでしょうか。

表面利回りは物件の収益性を測るための基本的な指標で、計算式さえ覚えれば誰でも簡単に算出することが可能です。

しかし、扱い方を誤ると投資判断に悪影響を及ぼす可能性があるので、正しい知識を身に付けておくことが大切です。

本記事では、表面利回りの計算方法や実質利回りとの違い、エリア別・物件タイプ別の相場などをわかりやすく解説します。

これから不動産投資を始めようと考えている方は、ぜひ本記事を参考にしてみてください。

表面利回りの計算方法｜年間家賃収入÷物件価格×100

表面利回りとは、物件価格に対する年間の家賃収入の割合を示す指標です。

「年間家賃収入÷物件価格×100」の計算式で算出できます。

たとえば、物件価格が3,000万円で年間家賃収入が240万円のアパートであれば、「240万円÷3,000万円×100=8％」となり、表面利回りは8％です。

表面利回りは、不動産投資の収益性をひと目で把握するための入り口として広く用いられています。

物件広告やポータルサイトに掲載されている利回りも、ほとんどがこの表面利回りです。

ただし、表面利回りには諸経費が考慮されていません。

物件選びの初期段階で複数の候補を比較する際には役立つものの、最終的な投資判断には別の指標もあわせて確認することが大切です。

表面利回りと実質利回り・想定利回りの違い

不動産投資で用いられる利回りには、表面利回り以外に「実質利回り」と「想定利回り」があります。

それぞれ計算方法や前提条件が異なるため、混同せずに使い分けることが重要です。

種類	計算式	経費の考慮	空室の考慮
表面利回り	年間家賃収入÷物件価格×100	なし	あり（通常は過去1年の実績で計算）
実質利回り	（年間家賃収入−年間諸経費）÷（物件価格+購入時諸経費）×100	あり	あり（通常は過去1年の実績で計算）
想定利回り	満室時の年間家賃収入÷物件価格×100	なし	なし（満室を前提）

ここでは、表面利回りと実質利回り・想定利回りの違いを詳しく解説します。

実質利回りとの違い｜経費を考慮するかどうか

表面利回りと実質利回りの最大の違いは、経費を計算に含めるかどうかという点にあります。

実質利回りは、年間家賃収入から諸経費を差し引いた金額をもとに、収益性を算出する指標です。

• 実質利回り=（年間家賃収入−年間諸経費）÷（物件価格+購入時諸経費）×100

諸経費には、税金・管理費・修繕積立金・火災保険料・賃貸管理会社への手数料などが含まれます。

そして、諸経費分のマイナスが反映されるため、実質利回りは表面利回りよりも低く算出される点が特徴です。

不動産の広告などでは、シンプルでわかりやすい表面利回りが用いられる傾向にありますが、実質利回りのほうがより現実に近い収益性を反映しています。

想定利回りとの違い｜満室を前提とするかどうか

想定利回りは、物件が満室で稼働していることを前提として算出される利回りです。

• 想定利回り=満室時の年間家賃収入÷物件価格×100

たとえば、10戸あるアパート（1戸の家賃が月8万円）の物件価格が1億2,000万円だったとしましょう。

この場合、現状満室かどうかにかかわらず、想定利回りは「（8万円×10戸×12ヵ月）÷1億2,000万円×100=8％」と計算されます。

新築物件や空室状態の物件を販売する際には、想定利回りを用いるケースが一般的です。

ただし、実際には空室が発生することも珍しくないので、想定利回りどおりの収益を得られるとは限りません。

物件選びの際には、近隣エリアの入居率や賃料相場も確認したうえで、現実的な収益を見積もることが大切です。

表面利回りを計算する2つのメリット

不動産投資の指標にはさまざまな種類がありますが、その中でも表面利回りは特に活用される機会の多い指標です。

ここでは、表面利回りを計算することで得られる2つの大きなメリットを紹介します。

簡単な計算で収益性の目安が立てられる

表面利回りの最大のメリットは、シンプルな計算式で物件の収益性をすぐに把握できる点です。

必要な情報は「年間家賃収入」と「物件価格」の2つだけで、電卓があれば数秒で計算できます。

専門的な知識がなくても扱える指標なので、不動産投資の初心者でも理解しやすい指標といえるでしょう。

たとえば、複数の物件を比較検討する場面では、それぞれの表面利回りを計算することで、収益性の高い物件を簡易的に選別できます。

もちろん、表面利回りは収益性の概算に過ぎないので、過信は禁物です。

細かい経費を加味した詳細な分析に入る前段階のスクリーニングツールとして、活用することをおすすめします。

物件広告やチラシの利回りをそのまま比較・検証できる

不動産ポータルサイトや業者のチラシに掲載されている利回りは、ほぼすべてが表面利回りで表記されています。

そのため、表面利回りの計算方法を理解しておけば、広告に記載された数値の妥当性をその場で検証できます。

また、複数の物件を同じ土俵で比較できる点もメリットといえるでしょう。

仮にA社とB社で利回りの計算基準が異なっていると、正確な比較は難しくなるはずです。

しかし、どちらも表面利回りで統一されていれば、シンプルに数値を見比べるだけで物件の優劣をある程度判断できます。

業界全体で広く使われている共通指標だからこそ、効率的な物件選定につながります。

【シミュレーション】表面利回りの計算例

ここでは具体的な数値を使って、表面利回りの計算例をシミュレーションしてみましょう。

あわせて、比較対象として実質利回りも算出しています。

【物件の条件】

• 物件価格：5,000万円
• 年間家賃収入：480万円
• 購入時諸経費：400万円（物件価格の8％）
• 年間諸経費：96万円（家賃収入の20％）

	表面利回り	実質利回り
計算式	年間家賃収入÷物件価格×100	（年間家賃収入−年間諸経費）÷（物件価格+購入時諸経費）×100
シミュレーション	480万円÷5,000万円×100=9.6％	（480万円−96万円）÷（5,000万円+400万円）×100=約7.1％

このように同じ物件でも、計算方法を変えるだけで利回りの数値に大きな差が生まれることがわかります。

物件選びの際には、表面利回りだけで判断するのではなく、実質利回りまでシミュレーションして実態に即した収益性を見極めることが重要です。

不動産投資における表面利回りの相場

表面利回りの相場は、物件の所在エリアやタイプによって大きく異なります。

ここでは、エリア別・物件タイプ別に表面利回りの相場を詳しくみていきましょう。

エリア別の相場

表面利回りは、物件の所在エリアによって大きな差が出ます。

一般財団法人日本不動産研究所の調査によると、主要都市における賃貸住宅一棟の期待利回りは以下のとおりです。

エリア	賃貸住宅一棟 （ワンルームタイプ）	賃貸住宅一棟 （ファミリータイプ）
東京（城南）	3.7％	3.8％
札幌	5.0％	5.0％
仙台	5.0％	5.0％
横浜	4.3％	4.3％
名古屋	4.5％	4.5％
京都	4.6％	4.6％
大阪	4.3％	4.3％
神戸	4.7％	4.7％
広島	5.0％	5.1％
福岡	4.5％	4.5％

札幌・仙台・広島といった地方主要都市では、物件価格が抑えられているため、利回りが高くなる傾向にあります。

ただし、地方では、人口減少による慢性的な空室や、売却時の買い手不在といったリスクがある点に注意しておかなければなりません。

利回りはあくまで参考値として捉え、賃貸需要や将来性も含めて投資先を判断する姿勢をもちましょう。

物件タイプ別の相場

不動産投資専門ポータルサイトを運営する健美家株式会社の調査によると、物件タイプ別の表面利回りは以下のようになっています。

物件タイプ	全国	一都三県	東京23区
区分マンション	6.65％	6.08％	5.22％
一棟アパート	8.06％	6.89％	5.65％
一棟マンション	7.42％	6.10％	4.95％

区分マンションは1戸単位での投資となるため、物件価格が低く、不動産投資の初心者でも始めやすい点が魅力です。

ただし、利回りは控えめで、空室が発生すると収入がゼロになるリスクもあります。

一棟アパートと一棟マンションは、比較的高い利回りとなる傾向がありますが、初期投資額や管理の手間も大きくなる点には注意してください。

物件タイプごとの特性を理解したうえで、自身の投資目的や資金状況に合った選択をすることが大切です。

不動産投資における表面利回りの理想・最低ライン

ここでは、健美家株式会社の調査結果に基づき、物件タイプ別に利回りの理想と最低ラインを解説します。

今回は直近四半期の値を「最低ライン」、平均プラス1％を「理想」と定義しますが、一律に決められているものではないので、自身の運用方針に合わせて調整してみてください。

区分マンションの場合

区分マンションにおける表面利回り（全国平均）の推移は以下のとおりです。

築年数	2025年7-9月	2025年10-12月	2026年1-3月
築10年未満	4.12％	4.09％	4.02％
築10年〜築19年	4.39％	4.33％	4.28％
築20年〜	7.52％	7.42％	7.46％

築10年未満から築10年代は4％台にとどまる一方、築20年を超えると7％台まで一気に上昇する点が特徴的です。

直近四半期の値（2026年1-3月期）をもとに算出した、理想の利回りと最低ラインの目安は以下のようになります。

築年数	理想	最低ライン
築10年未満	5.0％	4.0％
築10年〜築19年	5.3％	4.3％
築20年〜	8.5％	7.5％

一棟アパートの場合

一棟アパートにおける表面利回り（全国平均）の推移は以下のとおりです。

築年数	2025年7-9月	2025年10-12月	2026年1-3月
築10年未満	6.19％	6.06％	6.02％
築10年〜築19年	7.13％	7.02％	6.91％
築20年〜	9.59％	9.38％	9.51％

区分マンションと比較すると、いずれの築年帯でも2％程度高い水準で推移しています。

直近四半期の値をもとに算出した、理想の利回りと最低ラインの目安は以下のとおりです。

築年数	理想	最低ライン
築10年未満	7.0％	6.0％
築10年〜築19年	7.9％	6.9％
築20年〜	10.5％	9.5％

一棟マンションの場合

一棟マンションにおける表面利回り（全国平均）の推移は以下のとおりです。

築年数	2025年7-9月	2025年10-12月	2026年1-3月
築10年未満	4.83％	4.78％	4.67％
築10年〜築19年	6.23％	6.23％	5.99％
築20年〜	8.11％	7.93％	8.00％

一棟マンションにおける表面利回りは、区分マンションよりやや高めで、一棟アパートよりやや低めの水準にあるといえます。

直近四半期の値をもとに算出した、理想の利回りと最低ラインの目安は以下のとおりです。

築年数	理想	最低ライン
築10年未満	5.7％	4.7％
築10年〜築19年	7.0％	6.0％
築20年〜	9.0％	8.0％

表面利回りを計算する際の注意点

表面利回りは便利な指標ですが、扱い方を誤ると損失につながる投資判断をしてしまうリスクもあります。

ここでは、表面利回りを計算・活用する際に押さえておきたい注意点をみていきましょう。

利回りが高ければいいというわけではない

表面利回りが高い物件は魅力的に見えますが、必ずしも優良物件とは限りません。

高利回り物件は、相応のリスクをはらんでいることが多いためです。

たとえば、築年数が古い物件は購入価格が安いため、表面利回りが高く算出されますが、購入後に大規模な修繕が必要になり、想定外の出費が発生することがあります。

また、地方や郊外の物件では、人口減少による空室リスクが高く、想定どおりの家賃収入を得られないケースも少なくありません。

利回りの高さだけに飛びつかず、物件の立地・築年数・周辺環境などを総合的に確認したうえで投資先を判断することが大切です。

購入時の利回りを維持できるとは限らない

表面利回りは、購入時点の家賃収入をもとに算出されるため、その水準が将来にわたって維持される保証はありません。

賃貸需要や周辺環境の変化によって、想定していた利回りを下回る可能性も十分あります。

たとえば、新築時には満室で運用できていた物件でも、築年数が経過するにつれて入居者の確保は難しくなる傾向があります。

また、近隣に新しい賃貸物件が建設されたり、大学やオフィスビルが移転したりすると、賃貸需要が急激に低下するリスクもあります。

その結果、空室状態が長期化し、利回りが著しく低下するケースは決して珍しくありません。

不動産投資で成果を上げるためにはためには、長期的に安定収益を確保できるかどうかの見極めが欠かせません。

投資判断においては実質利回りを重視する

最終的な投資判断では、表面利回りではなく実質利回りを重視しましょう。

不動産経営では、固定資産税・管理費・修繕積立金・火災保険料・賃貸管理手数料といった経費が継続的に発生します。

加えて、物件購入時には仲介手数料や登記費用、不動産取得税などのまとまった支出も必要です。

上記の経費を考慮しない表面利回りだけを見ていては、楽観的な投資判断をしてしまうおそれがあります。

諸経費を加味した実質利回りは表面利回りよりも低く算出されますが、それが実態に即した数値であることを覚えておきましょう。

まとめ

表面利回りは、不動産投資の収益性を判断するための基本的な指標です。

「年間家賃収入÷物件価格×100」というシンプルな計算式で算出できます。

不動産広告にも広く用いられており、複数の物件を比較する初期段階のスクリーニングツールとして役立てられます。

ただし、表面利回りには諸経費が考慮されていないため、実際の利回りとは差が生じる点に注意してください。

また、表面利回りの高さだけに飛びつくのではなく、立地・築年数・賃貸需要などを幅広くチェックすることも重要です。

不動産投資に興味をお持ちの方は、実際に「自分の場合、いくらくらいまで融資が組めるのか」を一度確認してみることをおすすめします。

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